「私の住むマンションの修繕積立金、大丈夫かな？」一級建築士が実例で見る大規模修繕工事の向き合い方とマンション管理のリアル ～北区・板橋区・川口市・戸田市～

■ 修繕積立金とは何か

修繕積立金とは、マンションの将来的な修繕や更新工事に備えて、居住者全員で少しずつ積み立てていく大切な資金のことです。
外壁塗装、屋上防水、給排水管の交換、共用設備の入れ替えなど、建物を長く快適に維持するための費用を準備する目的で使われます。

しかし、築年数が進むにつれて工事の内容も費用も増える傾向にあり、最初に決めた金額のままでは将来的に不足するケースが多く見られます。
そのため定期的に「長期修繕計画」を見直し、実際の相場や資材価格に応じた金額に合わせて調整していくことが重要です。

※国土交通省では５年おきの見直しを推奨しています。

また、この積立金は単なる“貯金”ではなく、建物を守るための“将来への投資”です。
10年、20年後の暮らしを見据えて計画的に適切なペースで積み立てを行うことが、結果的にマンション全体の資産価値を維持し、安心して暮らし続けられる住まいを守ることにつながります。

■ 大規模修繕工事の実例と注意点

マンションでは築15年前後で1回目の大規模修繕工事が一般的に行われる場合が多いです。
主な工事内容は外壁塗装、防水、鉄部塗装、共用廊下やバルコニーの改修など。

規模によっては費用が数千万円から1億円近くに及ぶこともあります。

最近では資材価格や人件費の上昇により、当初の計画よりも工事費が大きく膨らむケースに直面する管理組合も増えてきているのが現状です。
もし積立金が足りない場合は、金融機関からの借入が必要になりなることもあり、
管理組合にとっては大きな負担となることも少なくありません。

管理組合様が大規模修繕工事の見積をとったときに、当初見込んでいた予算では工事価格がまったく合わず予算より20％近く費用が増額となった事例がありました。
そんな中、弊社へ依頼があり修繕計画コンサルとして関わらせていただき、長期修繕計画や今回の修繕内容の区分けなどの精査を行ったことで、本当に必要な工事か今は見送れる工事かを見極め、最終的にコストを抑えることが可能でした。
このように、事前準備と第三者によるチェックが、費用を削減してトラブルを防ぎながら、修繕積立金を適正に運用し、安心して工事を進めるための大切なポイントです。

■ 管理組合とプロの関わり方

大規模修繕工事をスムーズに成功させるためには、管理組合・設計監理者・施工会社の三者連携がとても大切です。
それぞれの立場を尊重しながら、居住者全員が納得できる形で話し合い、意思決定を進めることが理想です。

特に北区・赤羽・板橋区・川口市・戸田市といった地域では、築古マンションが多く、
「見積もりの妥当性が知りたい」「工事内容が適正か分からない」といった相談をいただくことが増えています。

そんなときこそ、第三者の専門家による「セカンドオピニオン」を活用することが大きな力になります。
プロの立場から見積もりの妥当性や工事内容の検証をすることで、無駄を減らし、費用対効果の高い修繕を実現できます。

弊社では実際に多くの現場で、セカンドオピニオン体制を通じて、コスト削減と品質維持の両立をサポートしてきました。
「プロの目」での確認を入れるだけで、見積もりの曖昧な部分や過剰な工事項目が整理され、
管理組合として安心して判断ができるようになり、住民の皆さまにも納得してもらえる工事へとつながります。

終わりに

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東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県を中心に、数多くのマンション管理組合をサポートしてきました。
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