私道負担のある物件を検討している方。
物件概要に「私道負担あり」と書かれていると、
・通行できなくなることはない？
・将来トラブルにならない？
・再建築できなくなる可能性は？
・売却時に不利になるのでは？
と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
東京都北区では住宅密集地も多く、私道に接している戸建てや土地は珍しくありません。
しかし結論から言うと、
私道負担がある＝問題のある物件というわけではありません。
重要なのは、
✔ 私道の種類
✔ 行政認定の有無
✔ 持分の状況
✔ 将来の管理ルール
をきちんと確認することです。
この記事では、不動産実務の視点から、私道負担物件を購入する前に必ず確認しておきたいポイントを詳しく解説します。
目次
そもそも私道とは？
道路には大きく分けて2種類あります。
・公道（国・東京都・区市町村が管理）
・私道（個人または複数人が所有）
私道は見た目は普通の道路でも、実は個人の土地であるケースが多く存在します。
住宅を建てるためには原則として、建築基準法上の道路に2m以上接していること（接道義務）が必要です。
そのため、その道路が建築基準法上の道路として認定されているかどうかは非常に重要になります。
東京都北区では私道に接する物件が多い理由
東京都北区では赤羽・浮間・志茂・王子・上中里・田端など、古くから住宅地として発展してきたエリアが多く存在します。
そのため、
・昔からの細い生活道路
・建築基準法施行前から存在する道路
・複数の所有者で共有されている私道
が現在も多く残っています。
特に住宅密集地では、見た目は普通の道路でも私道であるケースは珍しくありません。
そのため北区で戸建てや土地を検討する際は、「前面道路が公道なのか私道なのか」を必ず確認する必要があります。
購入前に確認すべき3つのポイント
① 行政に認定された道路かどうか（建築基準法42条）
まず最も重要なのが、その私道が建築基準法上の道路かどうかという点です。
特に確認したいのが、建築基準法第42条1項5号道路（位置指定道路）です。
認定されている場合、
✔ 再建築が可能
✔ 接道義務を満たす
✔ 将来売却時も安心
というメリットがあります。
東京都北区での確認方法
北区では位置指定図の確認・証明書発行が可能です。
北区 まちづくり部 建築課 細街路整備係
〒114-8508 東京都北区王子本町1-15-22
北区役所第一庁舎7階7番
TEL：03-3908-9194
証明書交付手数料：1件300円。
指定道路図の閲覧（PDF含む）も可能です。
※道路種別画像
東京都北区で私道負担物件を検討している場合は、必ず確認しておきましょう。
② 私道の「持分」を所持しているか
次に重要なのが、私道の持分を所有しているかどうかです。
これは法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで確認できます。
持分がある場合は、
✔ 通行権が明確
✔ ライフライン工事がスムーズ
✔ 売却時のトラブルが少ない
というメリットがあります。
一方で持分がない場合、
・通行制限の可能性
・掘削許可が得られない
・再建築に支障が出る可能性
などのリスクがあります。
私道トラブルは購入時ではなく、売却時に発覚するケースが多いのが現実です。
③ 私道の補修・掘削ルールと費用負担
私道は民法上、所有者全員で管理・負担するのが原則です。
そのため、
私道が破損した場合
→ 所有者で補修費用を負担。
またガス管・上下水道工事などの場合
→ 私道所有者の掘削許可が必要になるケースがあります。所有者で補修費用を負担。
通常、許可自体に費用がかかることはありませんが、事前の同意が必要になる場合があります。
北区で特に注意したい私道トラブル事例
東京都北区で実際に多い相談には、
・私道所有者が遠方に住んでいて連絡が取れない
・売却時に掘削同意書が取得できない
・再建築調査で問題が発覚した
といったケースがあります。
購入時には問題がなくても、将来売却する際に条件が厳しくなることがあります。
だからこそ、「買う時より売る時」を意識した確認が重要です。
不動産会社が必ず行う北区での調査内容
ATO不動産では私道負担物件の場合、
・建築基準法道路種別調査
・位置指定図取得確認
・公図・登記簿確認
・持分割合確認
・掘削承諾確認
を行っています。
専門知識が必要な分野のため、自己判断ではなく専門家への相談がおすすめです。
※公図のイメージ画像
私道負担物件は本当に避けるべき？
答えはNOです。
東京都北区でも、
✔ 位置指定道路
✔ 持分あり
✔ 管理関係が明確
という物件は多数あります。
価格が抑えられているケースもあり、正しく理解すれば「狙い目」になることもあります。
よくあるご質問
Q．私道負担があると住宅ローンは通りにくくなりますか？
A．私道負担があることだけで住宅ローンが通らないということは基本的にありません。ただし再建築不可や接道条件に問題がある場合は金融機関の判断が厳しくなることがあります。事前調査を行うことでスムーズな審査につながります。
東京都北区で不動産購入をご検討の方へ
私道は「怖い」のではなく、理解していないことがリスクです。
不動産は一つとして同じ条件はありません。
ATO不動産では、
✔ 位置指定図取得サポート
✔ 登記内容確認
✔ 再建築可否チェック
✔ 将来売却リスク分析
までトータルでサポートしています。
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